Недвижимость

Генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин в интервью для РИАМО поделился своими наблюдениями о работоспособных моделях инвестиций в жилую недвижимость. Он утверждает, что одним из эффективных методов является срочный выкуп жилья.

Этот подход включает покупку квартиры по цене, ниже рыночной, с последующей быстрой перепродажей. Пысин отмечает, что такие возможности возникают, когда продавцу срочно нужны деньги.

Однако, по его словам, такие сделки встречаются нечасто, и размер скидки может сильно варьироваться в зависимости от конкретного случая. Пысин также предостерегает о возможных рисках: иногда трудно договориться о цене или объект может иметь юридические обременения.

Кроме того, эксперт рассказал о другой стратегии инвестирования, которая заключается в покупке больших нежилых помещений в жилых домах для последующего их деления на апартаменты.

После проведения коммуникаций и ремонта такие апартаменты продаются как отдельные единицы. Пысин указывает, что при правильном выборе объекта этот метод может принести до 45-50% прибыли в год.

Игорь Галузин, основатель и генеральный директор флиппинговой компании Todayprice, в беседе с изданием Life высказал мнение о будущем рынка вторичного жилья в России. Он предполагает, что цены на такое жилье могут вырасти, поскольку текущий разрыв в стоимости между вторичным жильем и новостройками, который составляет примерно 40%, со временем уменьшится.

По словам Галузина, сокращение разницы может произойти либо за счет падения цен на новые дома, либо за счет увеличения стоимости вторичного жилья. Он скептически относится к возможности снижения цен на новостройки в среднесрочной перспективе, не ожидая значительного изменения ценовой политики застройщиков, несмотря на потенциальные акции или рассрочки.

Вместо этого, Галузин считает более вероятным, что цены на вторичное жилье начнут приближаться к стоимости новостроек, что повлияет на общую картину рынка.

Аналитики «Яндекс Недвижимости» отмечают значительное удорожание жилья в новостройках по России за март 2024 года. В Челябинске двухкомнатные квартиры в новостройках показали наибольший рост цен — на 12,6% по сравнению с предыдущим месяцем.

Также заметное повышение цен произошло на студии в Новосибирске и однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Красноярске, где цены выросли на 7,1% и 6,8% соответственно.

В то же время, на первичном рынке Калининграда наблюдалось снижение цен, особенно на однокомнатные квартиры, которые подешевели на 4,8%. Падение цен также зафиксировано в Воронеже, Санкт-Петербурге, Перми и Новосибирске на различные типы квартир.

Согласно исследованию, опубликованному в «Газете.ru», на вторичном рынке наибольшее удорожание произошло в студиях Омска, где цены увеличились на 4,8%, и в Казани и Москве с ростом в 3,6%. В то же время в Сочи наблюдается падение стоимости жилья почти по всем типам квартир, с максимальным уменьшением цены на двухкомнатные квартиры на 4,8%.

Аналитики Национального рейтингового агентства (НРА) предсказывают сокращение объема выдачи ипотек по льготным программам на 10-20% в 2024 году. В 2023 году банки выдали ипотеки по льготным программам на сумму 4,7 трлн рублей, что в два раза превышает показатели 2022 года, и льготные ипотеки составили 60% от общего объема выдач.

«Совокупный объем выдачи ипотеки может достигнуть 3,6—4,2 трлн рублей, при этом среднемесячный объем составит около 300–350 млрд рублей», — отмечают в агентстве.

В связи с охлаждением рынка ипотечного кредитования, сообщает «Коммерсант», Банк России предпринял ряд мер. В сентябре минимальный размер первоначального взноса был увеличен до 20%, а также обсуждается возможность его повышения до 30%.

С 1 июля 2024 года будет прекращена программа льготной ипотеки, взамен которой будут реализованы адресные проекты, включая «Семейную ипотеку», продленную до 2030 года.

В Воронеже квартиры в новостройках оказались самыми доступными среди всех городов России, сообщают аналитики «Яндекс Недвижимости». По их данным, в марте 2024 года медианная цена студий в этом городе составила 2,5 миллиона рублей.

Отчет оценивает ситуацию также в других городах: Ижевск, Красноярск и Пермь следуют за Воронежем с ценами на студии 3,2 миллиона, 3,3 миллиона и 3,5 миллиона рублей соответственно.

Как указывает исследование, столица Удмуртской республики предлагает однокомнатные квартиры в новостройках по медианной цене 3,6 миллиона рублей, что также является одним из наиболее доступных вариантов в стране. Что касается двухкомнатных квартир, их можно приобрести за сумму, не превышающую 6 миллионов рублей в таких городах, как Ижевск, Пермь и Саратов.

Трехкомнатные квартиры за цену ниже 9 миллионов рублей доступны в Перми, Воронеже и Волгограде. На вторичном рынке наименьшие цены на студии зафиксированы все в том же Ижевске (2,2 миллиона рублей), Красноярске (2,5 миллиона рублей), Воронеже (2,9 миллиона рублей) и Новосибирске (3,2 миллиона рублей).

Темпы роста цен на новостройки в крупнейших городах России значительно замедлились. В некоторых городах зафиксировано даже снижение стоимости жилья по сравнению с февралем.

В частности, в Калининграде цены упали на 4%, в Перми — на 0,3%, а в Санкт-Петербурге — на 0,2%. Эксперты связывают это замедление с уменьшением спроса, что может быть обусловлено изменением условий льготных ипотечных программ.

Несмотря на общую тенденцию замедления, некоторые города показали заметный рост стоимости. Так, в Челябинске цены выросли на 8,6%, в Красноярске — на 4,9%, а в Уфе — на 3%. В то же время Москва, Волгоград и Омск демонстрируют минимальный рост: 0,5%, 0,4% и 0,3% соответственно.

Как сообщает РБК, ссылаясь на данные сервиса «Яндекс Недвижимость», отдельно стоит отметить, что в годовом выражении стоимость жилья в Москве и Санкт-Петербурге выросла на 11,2% и 7% соответственно, что является одним из наименьших показателей роста среди крупных городов.

В ситуации, когда квартира приобретается несколькими людьми, вероятность возникновения конфликта между ними достаточно велика, объяснила юрист Ирина Нигматуллина. Высоки риски потратить лишние деньги в ситуации, того не предвещающей.

Для тех, кто планирует заниматься перепродажей приобретенной недвижимости, Ирина Нигматуллина предложила регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

«Если цель покупки квартиры — бизнес и перепродажа, покупателям можно оформить ИП. Дело в том, что налог при продаже будет ниже, чем у физлиц (6% вместо 13%). В то же время первый и самый очевидный риск при покупке доли в квартире — вероятность конфликта с партнером по сделке», — твердит эксперт.

Перед тем как вступить в долевую собственность, важно не только тщательно выбрать партнера, но и четко оговорить все условия сотрудничества, включая распределение долей. В случае желания одной из сторон выкупить долю другой, последняя может потребовать за нее повышенную цену.

Еще одним рисковым моментом Нигматуллина в интервью назвала претензии со стороны супругов участников сделки. Поскольку при приобретении имущества они автоматически получают на него права, их несогласие может нарушить предварительные договоренности.

Чтобы избежать подобных ситуаций, юрист советует заранее получить письменное разрешение от супругов на проведение подобных операций.

Юрист Глеб Подъяблонский выразил обеспокоенность по поводу отсутствия ответственности застройщиков в России за нарушение сроков сдачи объектов недвижимости.  Существующий мораторий защищает застройщиков от возможных наказаний и усложняет процесс взыскания компенсаций за задержки в строительстве.

Этот мораторий был введен во время пандемии для поддержки бизнеса и продолжает действовать. Подъяблонский также указал на то, что пока недвижимость не сдана в эксплуатацию, право собственности на квартиры у дольщиков отсутствует.

В контексте договоров долевого участия застройщик имеет обязательство передать жилье в собственность только после его окончательной сдачи. Имеются случаи, когда застройщики требуют доплаты за увеличенную площадь построенных квартир.

«То есть по большому счету, если вы подписываете договор долевого участия, вы должны понимать: это никоим образом не ваше жилье, вы к нему никакого отношения не имеете, прав вы там никаких не имеете. И, в общем-то, застройщик может сделать с вами все, что считает нужным», — объяснил эксперт.

Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев выдал анализ причин значительного роста цен на аренду жилья в России, отметив среднее увеличение стоимости на 16% за последний год.

Сезонность рынка недвижимости выступает одним из ключевых факторов этого явления, особенно в крупных городах, где осенний период сопровождается повышенным спросом и, соответственно, ценами на аренду из-за миграции студентов и работников, объяснил специалист на радио «Комсомольская правда»

Помимо сезонного фактора, в росте арендных ставок значительную роль играет инфляция, достигшая высоких показателей в прошлом году. Высокие ставки по ипотеке, по словам Апрелева, также сдерживают спрос на покупку жилья, вынуждая потенциальных покупателей отложить приобретение собственных квадратных метров и выбрать аренду.

Эксперт отмечает, что текущие ипотечные ставки в размере 18% делают приобретение недвижимости в кредит недоступным для многих, что ведет к увеличению числа арендаторов и поддерживает высокие цены на арендное жилье.

Недвижимость в Крыму и на юге России, включая Краснодарский край, ожидает значительное удорожание в пределах 10–15% уже к началу летнего сезона. Рост цен обусловлен повышенным спросом, подстегнутым привлекательными условиями льготного ипотечного кредитования под 6% годовых.

Это делает приобретение жилья более доступным для широких слоев населения, в то время как объем предложения новостроек не успевает удовлетворить растущий спрос. В Крыму, где количество новостроек ограничено до двухсот объектов, ситуация особенно напряженная.

Отмечается, что одно- и двухкомнатные квартиры были распроданы еще на стадии строительства котлована. В настоящее время спрос на жилье в регионе превышает предложение в пять раз, а стоимость квадратного метра достигает 350–400 тысяч рублей, что на сто тысяч больше, чем год назад.

Похожая картина складывается в Краснодарском крае, где в некоторых городах введен мораторий на новое строительство. В Геленджике стоимость квартиры площадью 70 квадратных метров колеблется в районе 18–20 миллионов рублей, а к лету ожидается увеличение цены еще на два миллиона.

Агентства недвижимости отмечают высокую активность покупателей из Москвы и Санкт-Петербурга, многие из которых стремятся приобрести жилье вблизи морского побережья.